Nekustamā īpašumu tirgotājs un vērtētājs Latio ziņo par galvenajām darījumu tendencēm novembrī: pircēji cer uz cenu kritumu, pārdēvēji – uz to kāpumu. Taisnība būs tiem, kas rēķinās ilgtermiņā, prognozē uzņēmuma eksperte.
Pēdējo mēnešu laikā Latvijas mājokļu tirgus salīdzinoši īsā termiņā piedzīvojis turbulenci gan piedāvājumā un pieprasījumā, gan arī tirgū piedāvāto īpašumu cenu svārstībās – tā aktuālo situāciju kopumā raksturo Latio tirgus analītiķe un ekonomikas zinātņu doktore Ksenija Ijevļeva.
Lai sabiedrība būtu labāk informēta par tirgū notiekošo, uzņēmums ik mēnesi Mājokļu pircēju pārliecības indeksā apkopo piecus rādītājus, kas visizteiksmīgāk raksturo tā stāvokli aizvadītajā mēnesī. Indeksa aprēķins tiek veikts, balstoties uz Latio darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.
Novembra nozīmīgākie jaunumi – mājokļu tirgū strauji sarūk piedāvājums, jo vairums pārdot gribētāju nogaida, cerot, ka pavasarī cenas augs. Vienlaikus uz sev labvēlīgu situāciju nākamgad cer arī potenciālie pircēji, gaidot cenu lejupslīdi. Tas šobrīd mājokļu tirgū veido visai paradoksālu situāciju, atzīst eksperte.
Mājokļu pircēju pārliecības indeksa dati par novembri: 61 diena – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (oktobrī – 45; septembrī – 36; augustā – 32; jūlijā – 28 dienas); 5% mājokļu tika pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (oktobrī – 8%; septembrī – 12%; augustā – 14%; jūlijā – 16%).
51% pārdevēju prasīja tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu.
Taču oktobrī tādu bija 55%; septembrī – 58%; augustā – 63%; jūlijā – 60%. Starp pircējiem 1% ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (oktobrī – 2%; septembrī – 2%; augustā – 4%; jūlijā – 7%). No visiem darījumiem 28% ir notikuši bez kredītu piesaistes (oktobrī – 26%; septembrī – 26%; augustā – 26%; jūlijā – 24%).
Pušu nogaidošās pozīcijas novembrī ilustrē arī indeksa dati: vēl jūlijā īpašumu pārdošanai bija nepieciešams mazāk par mēnesi, novembrī – divi mēneši. Savukārt mājokļu skaits, kas tiek pārdots viena mēneša laikā, ir sarucis no 16 līdz 5%. Pārdot gribētāju nogaidīšana spilgti atspoguļojās arī pirmo reizi ievietoto īpašumu pārdošanas sludinājumu skaita dinamikā, tam krītoties par gandrīz 36% (novembrī ap 2930, augustā ap 4570). Turklāt kritums ir gan sērijveida, gan pirmskara, gan arī jaunajos projektos.
Tāpat fiksēti arī gadījumi, kad pārdošanā izliktie īpašumi pēkšņi tiek izņemti no piedāvājuma. Tam pamatā var būt vairāki faktori. Pirmkārt, nevēlēšanās pazemināt cenu, ko pircēji aktīvi sākuši pieprasīt. Otrkārt, pārdevēji pārdomā, jo raugās uz nekustamo īpašumu kā investīciju ar iespēju nofiksēt aktīva vērtību. Pretējā gadījumā pēc darījuma viņiem uzreiz skaidri būtu jāzina, kur finanses investēt, lai tik augstas inflācijas apstākļos nauda kontā nezaudētu vērtību. Treškārt, daļu sludinājumu pārvieto uz izīrēšanas sadaļu.
Precīzas, faktos balstītas prognozes par situāciju tirgū nākamgad šobrīd neuzdrošinās paust pat profesionāļi, atzīst Ijevļeva. Tomēr pārdevēju vēlmi nogaidīt, ja apstākļi to atļauj, teorētiski varot izprast.
Grūtāk Atrast loģisku pamatojumu pircēju apsvērumiem nesteigties ar darījumu, ja piedāvājumā ir labs īpašums par atbilstošu cenu.
«Vairākas pasaules valstu ekonomikas jau izrāda samērā augstu noturību pret inflāciju un pieaugošām procentu likmēm, tādējādi radot labvēlīgus apstākļus turpmākai nekustamo īpašumu tirgus attīstībai. Arī Latvijā redzam, ka nodarbinātības līmenis ir stabils un pat nedaudz pieaug, trešajā ceturksnī attiecībā pret pirmo palielinoties par 3,5%. Tāpēc, vērtējot šī brīža situāciju no pircēju viedokļa, jāsaka tā – ja nolūkotā īpašuma ienesīguma likme jebšu iespējamā šī īpašuma izīrēšanas cena, mainoties pircēja maksātspējai, nepieciešamības gadījumā varētu nosegt ikmēneša kredīta maksājumus, nogaidīt patlaban nebūtu pamatojuma,» skaidro Latio tirgus analītiķe.
Iepriekš teiktajam viņa vēl kategoriski piebilst: «Diemžēl daļa sabiedrības – ne līdz galam izprotot nekustamā īpašuma tirgus procesus un tā cikliskumu – nereti domā īstermiņā. Taču uz īpašumu, īpaši, ja tas ir vienīgais, būtu jāraugās kā uz ilgtermiņa ieguldījumu vismaz 10–15 gadu griezumā. Nelielās cenu svārstības, ko piedzīvojam šobrīd, šādā perspektīvā var izrādīties nebūtiskas. Tādēļ, pieņemot lēmumu par pirkšanu, katram būtu jāizvērtē sava individuālā situācija – uzkrājumi, maksātspēja, dzīves apstākļi, īpašuma ienesīgums –, nevis jāļaujas tikai kopējām tirgus tendencēm. Ieguvēji šobrīd var izrādīties tieši tie, kuri pratīs rēķināt, spējot salīdzināt ilgtermiņa ieguldījumus nekustamo īpašumu objektos ar inflācijas likmi un riskiem.»
Ekspertes ieskatā, uzskatāmu piemēru tam, ka brīvos finanšu līdzekļus šobrīd visprātīgāk ir investēt, novembra indeksā demonstrē arī augstais īpatsvars darījumiem bez kredītu piesaistes – to ir vairāk nekā ceturtā daļa jeb 28%. Tas uzrāda, ka cilvēki savus brīvos līdzekļus steidz ieguldīt. Pat 3,5% liela peļņa no izīrēšanas šobrīd ir izdevīgāka par banku piedāvāto noguldījumu depozīta likmi 0,2% apmērā, nerunājot nemaz par kriptovalūtu, kas investoriem patlaban sagādā mīnusus.
Apkopojot novembra datus par jauno projektu mājokļu piedāvājumu pirmreizējā tirgū Rīgā, redzams, ka oktobrī, ieplūstot tirgū lielākajam jauno projektu piedāvājumam gada laikā, nedaudz sarukusi šī segmenta mājokļu vidējā cena darījumos. Ja oktobrī tā sasniedza 2 470 eiro par kvadrātmetru, tad novembrī – 2 400 eiro. Vidējās cenas pazeminājums gan pamatā skaidrojams ar iepriekš veiktajām rezervācijām, tāpat ar to, ka pagaidām lielākoties tiek pārdoti dzīvokļi no lētāka cenu segmenta.
Tomēr kopumā cena sludinājumos šiem īpašumiem turpinājusi pieaugt – no 2 990 eiro oktobrī līdz 3 025 eiro par kvadrātmetru novembrī. Vienlaikus attiecībā pret gada pirmo ceturksni turpinājušas kāpt arī jauno projektu cenas otrreizējā tirgū – vidējā cena darījumos šādiem dzīvokļiem mikrorajonos novembrī bijusi 1 850 eiro par kvadrātmetru, bet pirmajā ceturksni – 1750 eiro. Tas atkārtoti apliecina: iespējamu cenu lejupslīdi jauno projektu segmentos gan pirmreizējā, gan otrreizēja tirgū pašlaik nav pamata prognozēt.
Latio analītiķe: pretēji pircēju cerībām, cenas turpina augt.
Kaut arī iedzīvotāju bažas par turpmāko ekonomisko situāciju tās neprognozējamības dēļ ir pamatotas un labi izprotamas, katrai situācijai ir jāprot pielāgoties. Ātrāk vai vēlāk pēdējā mēneša stagnācija nekustamo īpašumu tirgū pāraugs aizvien aktīvākās norisēs, sekmējot pircēju vai pārdevēju vēlamo scenāriju attīstību jau nākamgad. Tāpēc abām pusēm ne tikai jābūt gana modrām, bet jāizvērtē arī esošā situācija un iespējas, plusi un mīnusi, kā arī riski, pieņemot izsvērtus un pamatotus lēmumus, tirgus dalībniekus mudina eksperte.
Lasiet arī: Trīs cēloņi, kāpēc jaunajos projektos aug dzīvokļu vērtība
